こんにちは。行政書士の瀬野です。
昨日、梅田で久々に八天堂のクリームパンを買いました。
秋らしくマロン味があり、私が好きなピーナッツバター味もあったりしてあれもこれもと
4つくらい選び、いま事務所の冷蔵庫にあります。太りそうな予感・・・
Ｑ：私は今家族でマンション住まいですが一軒家暮らしにずっと憧れており、その為の土地を探していたところ、かなり田舎なのですがやっと気に入った更地が見つかりました。早速この土地を買い受けたいのですが、土地取得の際にどの様な調査をしたら良いのでしょうか？分かりやすく教えてください。
Ａ：気に入った土地が見つかって良かったですね！
かなり田舎との事ですが・・・その周りに田畑がありませんでしたか？
Ｑ：そう言われてみたら畑らしきものがあった様な・・・、でもそれが何の関係があるのですか？
Ａ：土地を買う時は、まずその土地を取得できるかどうかの調査をします。
土地には、その利用状況によって「地目」が定められています（不動産登記法79条2項）
もし今回の更地の地目が「田」「畑」である農地であった場合、少々面倒なことになります。
Ｑ：えーーーー？ 面倒ごとは嫌だなぁ・・・。
Ａ：仮にそこが農地であるとして説明しますね。
地目が農地である場合、所有権移転や農地以外の地目に変更するには都道府県知事の許可が必要となります。農業者以外への所有権移転や、農地から宅地への地目変更が厳しく制限されているのが根底にあるので、知事の許可が必ず下りるとは限りません。今回、農地を買って家を建てる予定であれば、農地から宅地への地目変更となりますね。
このため、持ち主が売却に合意し代金を支払ったとしても、知事の許可が下りなければその土地の所有権が得られない可能性があります。
Ｑ：うーん。農地が面倒なことは何となく理解しましたが、仮の話で説明されても・・・。その「地目」を確かめるのはどうしたらいいのですか？
Ａ：その土地の登記簿を取り寄せ、表題部の地目欄を確認したらすぐに分かりますよ。
登記簿は、持ち主でなくても誰でも簡単に閲覧したり送付してもらうことが可能です。
Ｑ：登記簿を取って表題部の地目を確認っと・・・、他には何か気を付ける事ありますか？
Ａ：次に、売主の権利関係を調べる為、先ほどの登記簿の「甲区」をチェックします。
土地登記簿の甲区欄に「所有権移転」と記載された最後の所有者が間違いなくその売主であれば問題ありません。が、甲区に「仮登記」があれば要注意です。
仮登記がされた土地を購入し所有権移転登記をしていても、後になって仮登記をした人がその土地を買い取る約束などを実行した場合、その仮登記者に土地を明け渡さなくてはいけなくなります。
仮登記は、将来の移転登記を約束した順位保全の登記なのです。
Ｑ：じゅ・・・順位保全？？ 何だか面倒な話ですね。とにかく、甲区で「仮登記」があればやめとけってことでＯＫですか？
Ａ：はい、その方が無難でしょうね。
他にも注意する点があるのですが、また次の機会に説明いたします。本日はここまで^^
